Ratgeber · Für Vermieter & Verwalter
Ist Fassadenreinigung umlagefähig? Was Vermieter und Verwalter wissen müssen
Von Maximilian Anselm, Gründer · 27. September 2026 · 3 Min. Lesezeit
Kurzantwort
Eine einmalige Fassadenreinigung ist in der Regel nicht auf Wohnraummieter umlagefähig. Sie gilt als Instandhaltung, die der Vermieter trägt. Eine Umlage kommt nur in Betracht, wenn die Reinigung regelmäßig wiederkehrend erfolgt und im Mietvertrag konkret als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist. Bei Gewerbemietverträgen ist der Spielraum größer.
Betriebskosten oder Instandhaltung? Die entscheidende Unterscheidung
Ob Mieter zahlen, hängt davon ab, ob die Fassadenreinigung als Betriebskosten oder als Instandhaltung gilt. Betriebskosten entstehen laufend durch das Eigentum oder den Gebrauch des Gebäudes. Instandhaltung dient dagegen dem Erhalt der Bausubstanz und der Beseitigung von Mängeln.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 abschließend auf, welche Kostenarten auf Wohnraummieter umgelegt werden dürfen. Die Fassadenreinigung ist dort nicht ausdrücklich genannt. Instandhaltungskosten sind nach der Verordnung ausdrücklich keine Betriebskosten.
Warum die Position „Gebäudereinigung“ meist nicht greift
Die umlagefähige Gebäudereinigung umfasst die gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Gemeint sind etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller und der Aufzug. Die Außenfassade wird von den Bewohnern nicht in diesem Sinne gemeinsam genutzt. Die herrschende Meinung ordnet ihre Reinigung deshalb nicht dieser Position zu.
Die Ausnahme: regelmäßig und ausdrücklich vereinbart
Eine Umlage ist nur als „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV denkbar. Ein ausdrückliches Urteil des Bundesgerichtshofs zur Fassadenreinigung gibt es nicht. Als Maßstab gilt jedoch das Urteil zur vergleichbaren Dachrinnenreinigung (BGH, 7. April 2004, VIII ZR 167/03). Daraus ergeben sich drei Voraussetzungen:
| Voraussetzung | Was das bedeutet |
|---|---|
| Regelmäßig wiederkehrend | Die Reinigung erfolgt in festen Abständen als vorbeugende Pflege – nicht einmalig aus konkretem Anlass. |
| Konkret im Mietvertrag | Die Fassadenreinigung ist im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Betriebskosten benannt. Ein allgemeiner Verweis reicht nicht. |
| Wirtschaftlich | Die Kosten müssen angemessen sein. Es gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. |
Die typische Situation – eine Fassade wird nach vielen Jahren einmalig gereinigt, weil sie grün geworden ist – erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Sie bleibt Instandhaltung.
Gewerbemietverträge: mehr Spielraum
Bei Gewerberäumen können Nebenkosten leichter auf Mieter umgelegt werden als bei Wohnraum. Die Betriebskostenverordnung gilt dort nicht zwingend. Entscheidend ist, was im Mietvertrag klar und transparent vereinbart ist. Es gibt Rechtsprechung, die die Umlage von Fassadenreinigungskosten bei Geschäftsräumen zugelassen hat. Ob eine Klausel im Einzelfall wirksam ist, sollte rechtlich geprüft werden.
Was das für Vermieter und Verwalter praktisch heißt
- Einmalige Reinigung: als Instandhaltung einplanen – etwa aus der Erhaltungsrücklage oder dem Instandhaltungsbudget.
- Regelmäßige Pflege gewünscht: Reinigungsintervalle festlegen und bei neuen Mietverträgen konkret als sonstige Betriebskosten vereinbaren. Bestehende Verträge lassen sich nicht einseitig ändern.
- Steuerlich: Bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar.
- Kosten im Blick: Eine Reinigung ist oft deutlich günstiger als ein Neuanstrich. Die Größenordnungen zeigt unser Kosten-Ratgeber.
Für die wiederkehrende Zusammenarbeit über mehrere Objekte bieten wir Rahmenverträge an. Mehr dazu auf unserer Seite Fassadenreinigung für Bestandshalter.
Häufige Fragen
Kann ich die Fassadenreinigung auf die Mieter umlegen?
Bei Wohnraum in der Regel nicht. Eine einmalige Reinigung gilt als Instandhaltung und wird vom Vermieter getragen.
Wann ist eine Umlage möglich?
Nur wenn die Reinigung regelmäßig wiederkehrend erfolgt und im Mietvertrag konkret als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart ist.
Zählt die Fassadenreinigung zur Gebäudereinigung?
In der Regel nicht. Die umlagefähige Gebäudereinigung betrifft gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppen und Keller, nicht die Außenfassade.
Gilt das auch für Gewerbemietverträge?
Bei Gewerberäumen ist der Spielraum größer, weil die Betriebskostenverordnung dort nicht zwingend gilt. Entscheidend ist eine klare Vereinbarung im Mietvertrag.
Kann ich eine Umlage nachträglich in bestehende Mietverträge aufnehmen?
Nicht einseitig. Eine neue Kostenart muss vertraglich vereinbart werden. Lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.